A alienação fiduciária de bens imóveis é um instituto legal que se caracteriza pela transferência de uma propriedade como garantia do pagamento de uma dívida. Por meio de um contato, o devedor transfere a propriedade do bem para o credor, ficando com a posse dele.

Após o pagamento integral da dívida, o devedor volta a ser proprietário do bem. Caso não ocorra o pagamento do débito, o credor e proprietário do bem pode reaver a posse do imóvel executando a sua garantia.

Entenda melhor como funciona o instituto e como ele pode ser aplicado a sua realidade.

Legislação aplicável – Lei n.º 9.514/97

Foi com a publicação da Lei n.º 9.514/97 que o legislador instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis. O objetivo foi de agilizar os procedimentos de retomada de imóveis financiados por meio de uma solução extrajudicial, garantindo mais agilidade e eficácia nos procedimentos e negociações imobiliárias.

O mercado imobiliário foi o grande beneficiado com esta lei, que traz disposições gerais e específicas sobre o sistema de financiamento imobiliário.

No que tange especificamente a alienação fiduciária, as disposições legais são bastante simples. De acordo com a lei, o comprador do imóvel, também chamando de fiduciante, aliena este imóvel ao credor, aqui chamado de fiduciário, a título de garantia do pagamento da dívida.

Assim, a propriedade do imóvel adquirida fica condicionada ao seu pagamento integral. Quando houver este pagamento, automaticamente, a propriedade do fiduciário (credor) se extingue, revertendo-se a propriedade plena ao fiduciante (devedor/comprador).

Entendendo o contrato de alienação fiduciária de bens imóveis

O contrato da alienação fiduciária de bens imóveis é o instrumento jurídico utilizado para dispor acerca das obrigações entre comprador e vendedor. Este contrato é acessório ao contrato de compra e venda do imóvel.

A propriedade fiduciária do bem imóvel somente é eficaz quando registrada junto ao cartório de registro de imóveis competente (aquele onde o imóvel está devidamente registrado).

O contrato pode conter cláusulas com outras obrigações diferentes ou complementares às acima citadas, variando de acordo com o interesse e as necessidades das partes. 

É importante contar com o apoio de uma assessoria jurídica especializada no momento da elaboração deste contrato. Isso evita qualquer tipo de problema futuro relacionado à falta compreensão e planejamento para a realização bem sucedida do negócio.

Obrigações e direitos dos contratantes

De forma simples e objetiva, pode-se dizer que a principal obrigação vinculada ao contrato de alienação fiduciária de bens imóveis é a obrigação de cumprir com o pagamento da dívida. Como este contrato é um contrato acessório de garantia, ao ocorrer a quitação integral do débito, o domínio/propriedade do bem retorna plenamente ao seu devedor.

Entre os direitos e obrigações do fiduciante (devedor) estão:

• possuir todos os direitos inerentes à posse direta do imóvel, inclusive contra o fiduciário;
• se manter na qualidade de proprietário suspensivo do bem, ou seja, ocorrendo o adimplemento da dívida, o fiduciante tem o direito de se tornar o proprietário exclusivo do imóvel;
• ser o responsável pelo pagamento das obrigações inerentes ao bem (impostos, taxas, despesas de manutenção, etc.);
• em caso de mora, tem obrigação de desocupar o imóvel.

Enquanto isso, são direitos e obrigações do fiduciário (credor):

• exercer a posse indireta do imóvel;
• configurar como titular de direito real sobre o imóvel, mesmo que subordinado a uma condição;
• em caso de inadimplemento, tem o direito de intimar o fiduciante para o pagamento da dívida;
• caso não ocorra o pagamento da dívida, pode solicitar ao registro de imóveis a consolidação da propriedade do bem para o seu nome;
• caso ocorra o pagamento, tem a obrigação de transferir a propriedade plena ao fiduciante, oferendo o termo de quitação da dívida ao devedor.

A principal vantagem na utilização desta espécie de contratação é que além do bem ser a própria garantia, propiciando financiamentos mais baratos e fomento ao mercado imobiliário, há grande agilidade na sua execução, uma vez que não há necessidade de ingressar com uma ação judicial, já que todo procedimento pode ser feito no Cartório de Registro de Imóveis. Daí vem a expressão propriedade resolúvel, pelo fato da propriedade estar condicionada ao adimplemento integral do contrato.

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